Stabilisierung und Erholung im Immobilienmarkt
Nach den zinssatzbedingten Preiskorrekturen der Jahre 2022 und 2023 zeigen sich im Jahr 2024 erste Anzeichen einer Stabilisierung und Erholung in nahezu allen Immobilienklassen. Für 2025 wird erwartet, dass diese positive Entwicklung weiter anhält. Unterstützt wird dies durch sinkende Zinsen sowie durch spezifische Triebkräfte in den einzelnen Marktsegmenten wie Wohnimmobilien, Büroflächen und Einzelhandelsobjekten.
Wohnimmobilien: Preisanstieg durch hohe Nachfrage und Regulierungsausblick
Marktentwicklung 2024
Die Preise für Wohnimmobilien stiegen 2024 um etwa 3 %, nach einem Rückgang von 8–12 % in den Vorjahren. Treiber waren sinkende Zinsen, eine robuste Nachfrage und ein weiter verschärftes Angebot. Die Neuvergabe von Baufinanzierungen erholte sich ebenfalls: Von einem Tiefstand von unter 40 Mrd. Euro in Q4 2023 stieg das Volumen bis Q3 2024 auf 53 Mrd. Euro.
Auch die Mieten legten deutlich zu, mit Zuwächsen von über 2 % bei bestehenden Mietverträgen und mehr als 5 % bei Neuvermietungen. Diese Entwicklung spiegelt den anhaltenden Nachfrageüberhang wider.
Ausblick 2025
Für 2025 wird ein weiteres moderates Preis- und Mietwachstum erwartet. Historisch wuchsen Immobilienpreise leicht über der Inflationsrate, ein Trend, der sich fortsetzen dürfte. Besonders interessante Chancen bieten sich bei älteren, energieineffizienten Gebäuden (Energieklassen F und schlechter). Sollte die 2023 eingeführte Heizgesetzgebung unter einer konservativen Regierung aufgehoben werden, könnten diese Objekte überdurchschnittlich profitieren.
Büromarkt: Nachfrageerholung trotz Segmentierung
Aktuelle Trends im Büromarkt
Der Büromarkt zeigte 2024 erste Erholungstendenzen mit einem Anstieg der Spitzenmieten um 6 % in den Top-7-Städten. Besonders ESG-konforme Büros in zentralen Lagen waren gefragt. Dagegen bleibt die Nachfrage nach älteren und nicht renovierten Büros außerhalb der Stadtzentren gering, was durch den Remote-Work-Trend weiter verschärft wurde.
Die Leerstandsquote in den Top-7-Städten stieg von 3 % vor der Pandemie auf 6 % in 2024, bleibt aber unter dem historischen Durchschnitt von 7 %. Während in großen Städten (A- und B-Lagen) die Leerstände zunehmen, stabilisieren sich die Quoten in kleineren Städten (C- und D-Lagen).
Prognose für 2025
Für 2025 wird eine steigende Nachfrage nach Büroflächen prognostiziert, da die Popularität von Homeoffice abnimmt und die Zahl der Büroangestellten wächst. Gleichzeitig bleibt das Angebot begrenzt, was die Mietpreise insbesondere im Premiumsegment weiter steigen lassen dürfte.
Einzelhandel und Logistik: Gegensätzliche Entwicklungen
Onlinehandel treibt Logistikmarkt
Der Boom des Onlinehandels setzt sich fort, mit einem Anteil von über 25 % am Non-Food-Sektor in 2024. Bis 2040 könnte dieser Wert auf über 50 % steigen, was die Nachfrage nach Logistikimmobilien weiter antreiben wird.
Stationärer Einzelhandel unter Druck
Stationäre Einzelhandelsflächen kämpfen mit schwacher Konsumnachfrage und langfristigen Trends hin zum E-Commerce. Die Preise für Einzelhandelsimmobilien sind seit ihrem Höchststand 2017 real um 47 % gefallen. Nach einer Stabilisierung in 2024 wird für 2025 ein Preiswachstum erwartet, das sich etwa im Einklang mit der Inflation bewegen dürfte.
Fazit: Positive Perspektiven trotz Herausforderungen
Der deutsche Immobilienmarkt zeigt sich 2025 robust. Während Wohn- und Büroimmobilien von strukturellen Triebkräften wie dem begrenzten Angebot und einer Normalisierung der Nachfrage profitieren, bleibt der stationäre Einzelhandel unter Druck. Langfristig bieten insbesondere Logistikimmobilien attraktive Wachstumsperspektiven, gestützt durch die ungebrochene Expansion des Onlinehandels.
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